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2021年上半年西南区域房地产市场盘点

发布日期:2021-07-18 18:28   来源:未知   阅读:

  www.xg7x.com.cn。2021年上半年,西南区域政策环境较为宽松,对住宅市场挤压较小。受去年上半年新冠疫情低基数的影响,成交面积同比增41%,与2019年同期相比上涨了6%,市场高热态势延续。西南区域各城市上半年均量价齐涨,有热度有规模,城市购买力强,但具体到城市来看,城市间表现分化,重庆“一马当先”,成交量突破千万方,昆明、贵阳成交量不足400万方。

  2020年9月,“三道红线”严控房企负债,随之而来的“两道红线年上半年,信贷政策持续收紧,信贷资金用途合规性审查趋严,谨防资金违规流入房地产市场。“房住不炒”主基调不变情况下,企业降负债和居民稳杠杆将双管齐下。下半年西南区域各城市能否持续高热,房企面临全年业绩冲刺周期,未来市场表现又将如何?

  上半年西南区域政策环境整体较为宽松。重庆上调房产税、扩大租赁补贴范围,贵阳公积金政策收紧,调整二套房公积金贷款额度以及暂缓受理异地个人住房公积金贷款业务,昆明首次发布个人出租住房,需缴纳个人出租住房所得税,同时为应对近年来长租公寓市场频繁暴雷的情况,昆明在十四五规划中提出要加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  ● 2021.6.1 中心城区每个人员安置对象的安置补助费发放标准为38000元

  ● 2021.4.14 职工家庭已办理过住房公积金贷款的,须在首套住房公积金贷款结清满十二个月以上,方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房,且最低首付款比例不低于40%,贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行;暂停受理异地个人住房公积金贷款业务;控制“商转公”贷款规模。

  ● 2021.6.24 公积金月缴存额上限为5408元,较去年4986元的标准上涨422元。下限为180元,与去年标准没有变化。

  ● 2021.1.1 个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税

  ● 2021.4.6 完善住房供给体系,加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进居住、商业和办公等多元化协调发展,稳步发展旅游、养老、文化、健康生活等多种形式地产,促进房地产市场健康平稳发展

  ● 2021.4.14昆明规定在城镇开发边界以外地区的农村村民个人建房,住宅楼层不超过4层,建筑高度和层高不得超过规划批准的高度,建筑面积不超过300平方米

  4月受到土地两集中影响,重庆主城区土地供应放量,区域市场单月供应激增,房企争抢拿地,市场楼面价激增至8313元/㎡,土地市场热度迅速上升,其余月份供销有序,市场均价较为稳定。

  整体看,上半年重庆成交量价位居高位,贵阳成交量价相对靠后,其中重庆主城区土地成交宗数76,体量995万方,平均楼面价7646元/㎡,昆明主城区共计成交31宗地,总体量623万方,贵阳主城区成交25宗地共计217万方。

  贵阳推地节奏加快,优质地块入市引争夺,土地市场量价齐涨;重庆供应节奏不敌去年同期,但优质地块带动土地市场热度上涨;昆明土地市场量价齐跌,市场降温,主城区供应成色不足,受供地计划影响,下半年供应量会大幅增加。

  城市发展外拓,中心城区可出让地块较少,外围区域主力供应成交。具体城市来看,重庆西区和北区为土地成交集中区域,昆明二环外三环内土地成交宗数居多,贵阳成交地块集中在云岩区、双龙和花溪。

  房企看好重庆市场,投资信心足,溢价率高位,无流拍地块;贵阳和昆明两城土地市场透明度较低,土地公开出让少,溢价率低,流拍地块多受政府撤牌和地理位置影响,整体低位运行。

  西南区域市场高热态势延续,成交面积同比增41%,整体呈现先降后升走稳趋势

  2021年上半年西南区域楼市高热态势延续,受去年新冠疫情基数较低影响,西南区域1-6月供应面积同比上涨17%,成交面积同比上涨41%;

  从变化趋势来看,1月恰逢“淡季”,2月恰逢春节假期,成交持续回落,3月、4月迎来“金三银四”高光时刻,5月成交热度延续,六月供应放量成交回调,整体呈现先降后升再走稳趋势。

  城市间分化明显,重庆1-6月累计成交1314万方,同比上涨69%,而昆明、贵阳两城成交量不足400万方,城市间住宅市场表现差异较大。

  量价同比来看,重庆、昆明、贵阳三城量价齐增,市场热度高,具体到城市来讲,重庆主要受4月份首批次集中供地影响,土地市场的火热带动了住宅市场的热度上涨。

  整体来看,2月受春节假期影响,各城市不同程度“遇冷” ,3月各城市均不同程度回血,4-6月城市间表现分化;

  分城市看,重庆2月成交量环比下降24%,接着进入“金三银四”周期,成交量持续上涨,5月市场受4月底首批次集中供地影响,单月成交量突破300万方,6月市场表现虽较5月回落,但成交量依旧较稳;

  贵阳3月成交量环比攀升94%,4月银四周期不遇,成交量环比下滑20%,5月成交量再次走低,6月房企业绩冲刺期,成交量环比上升20%;

  重庆去化周期仅为3.6个月,存量对比同期水平大幅缩减,去化显著提速,市场火热;贵阳存量小可售不足,市场去化迅速,房企推货节奏加快;昆明城市消化速度放缓明显,存量迅速抬升。

  置业者对西南区域市场信心不足,项目开盘去化速度表现一般,城市间分化明显。具体到城市来看,重庆上半年市场热度较好,开盘去化率持续位居高位,购房者对市场看好;昆明市场去化率维持在65%左右,整体表现较好;贵阳去化率持续走低,市场热度较差,购房者对市场信心不足。

  05、市场信心:重庆信心指数高位,后期市场趋稳,贵阳、昆明呈下行趋势,买卖方信心不足

  重庆市场卖方信心足,看好市场,买方信心波动明显,但仍处高位,后期市场表现将趋稳;贵阳买卖双方信心不足,购房者信心跌至低位,市场下行趋势明显;昆明卖方信心回升,买方信心持续不足,但卖方信心短期难以拉升市场,“金九银十”市场或将迎来上升周期。

  政策端:中央坚持“房主不炒”基调,西南区域城市整体政策环境将趋稳,具体到城市而言,重庆作为三城中唯一的集中供地城市,后期政策或将受到土拍影响,不确定因素增加。

  土地端:上半年西南区域供应力度不敌去年上半年,下半年西南区域预计供地有所加快,供应刺激下,企业投资信心回升但难有大涨。分城市看,重庆受集中供地影响,核心地块或将带动市场热度上涨;贵阳、昆明土地市场透明度低,外来房企公开市场进入城市概率小,联合拿地、多元产业勾地将成为房企进入市场的主要途径。

  市场端:下半年面临“金九银十”和房企全年业绩冲刺期,房企供货力度加大,市场持续放量。但考虑到当前信贷全面收紧,企业降负债和居民稳杠杆双管齐下,2021年西南区域全年成交量或将与去年持平或小幅回落。具体到城市来看,城市间表现分化加剧,市场冷热不均,重庆市场表现较好,后期趋稳,昆明、贵阳下行周期来临,加大营销力度方能加速现金回笼,降低企业风险。湖南发现大规模古窑址群

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